Проблемы и тонкости договора пожизненного содержания с иждивением

Содержание договора пожизненного содержания с иждивением дается в ст. 601 Гражданского кодекса РФ: по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

В ЧЕМ СУТЬ ТАКОГО ДОГОВОРА?

Сутью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что стороны заключают договор, по которому одно лицо, как правило, человек пенсионного возраста с возможными болезнями, передает в собственность недвижимое имущество (пригодное для проживания) другой стороне (плательщику ренты). Другая же сторона обязуется оказывать соответствующий уход и необходимое содержание за другой стороной. Важной особенностью такого договора является то, что он действует после смерти получателя ренты, то есть плательщик ренты обязуется оплатить соответствующие ритуальные услуги. В отличие от договора пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением характеризуется исполнением требований в виде, например, покупок лекарств или продуктов питания для поддержания здоровья получателя ренты.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением подкрепляется его нотариальным удостоверением и регистрацией перехода прав на недвижимость в процессе ее передачи плательщику ренты. Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением наступает с момента смерти получателя ренты. Инициатива расторжения же договора может исходить от обеих сторон договора. Основанием расторжения договора служит нарушение его условий, повлекшее значительный ущерб для одной из сторон. Например, злостное уклонение или просрочка выплаты ежемесячной ренты плательщиком ренты.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

В первую очередь стоит отметить, что при заключении такого договора со стороны плательщика ренты необходимо обратить внимание на личность того, с кем Вы намереваетесь заключить договор. При неосмотрительности такая сторона рискует наткнуться на некоторые неприятности. Во-первых, поскольку получатель ренты, как правило, больной и пожилой человек, то при заключении договора с таким лицом другая сторона рискует нарваться на признание такой сделки недействительной или даже ничтожной на основании ст. 177-178 Гражданского кодекса РФ (недействительность сделки, заключенной лицом, не способным понимать значение своих действий или под влиянием существенного заблуждения). В суде, как показывает практика, доказать это очень легко, поэтому, чтобы предотвратить неблагоприятные последствия, рекомендуется потребовать у получателя ренты соответствующие справки из ПНД, НД, а при необходимости – выписку из амбулаторной карты. Из этого же фактора следует то, что плательщикам ренты следует опасаться «неожиданных» наследников и родственников Вашего потенциального визави, так как они имеют право на расторжение Вашего договора, основываясь на тех же ст. 177-178 Гражданского кодекса РФ. Говоря о практике, следует привести в пример обстоятельство одного дела: истец обратился в суд с требованием признать договор пожизненного содержания с иждивением недействительным, заключенный между пожилой матерью истца и ответчиком. Истец указал, что мать истца на момент заключения договора была больна психическим заболеванием и не могла, на основании ст. 177 Гражданского кодекса РФ, понимать значение своих действий и осознавать последствия таких действий. Ответчик же поверил матери истца касательно состояния ее здоровья, посчитав, что она психологически здорова и, не задумываясь, заключил договор с ней. Таким образом, суд, получив необходимые доказательства в виде выписок из амбулаторной карты пожилого человека, признал такое лицо нездоровым в психологическом плане, следовательно, неспособным заключать сделки такого типа. Как итог – удовлетворение иска. Более того, плательщик ренты в таком случае теряет переданное ему недвижимое имущество, оставшись только с невозвращенными расходами без права на денежную компенсацию.

Также стоит отметить, что рекомендуется подкреплять все платежные операции соответствующими документами: квитанциями, чеками, выписками из банка. Таким путем Вы сможете доказать свою добросовестность в исполнении договора. Более того, по логике закона, совокупность расходов плательщика ренты составляет все расходы необходимые для содержания получателя ренты. Поэтому в договоре пожизненного содержания с иждивением следует указать все конкретные обязательства между сторонами. Также, если стороны сойдутся на том, что исполнение договора может быть заменено периодическими денежными платежами, то такое условие должно быть включено в договор. Полагается, что платежи должны иметь именно периодический характер, то есть плательщик ренты не может единовременно выплатить всю сумму содержания.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ

Для получателя ренты тоже существуют некоторые особенности, которые следует учитывать. В первую очередь, после передачи недвижимого имущества в собственность плательщика ренты получатель ренты больше не сможет распоряжаться этим имуществом без согласия второй стороны по договору, например, завещать такое имущество или даже прописывать кого-либо в нем. Также не стоит опасаться отчуждения недвижимого имущества третьему лицу. В таком случае, данное лицо становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если такое лицо не знало о таком обременении на полученное имущество. Кроме того, следует обратить внимание на улучшения недвижимого имущества, которые производит плательщик ренты. Существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является полная забота за имуществом. Могут возникнуть случаи, что плательщик ренты производит улучшения только для собственного удовлетворения и жилья. Данное обстоятельство является одним из условий расторжения договора. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть меньше, чем два установленных законом размера прожиточного минимума в соответствующем субъекте РФ на душу населения в целом по РФ.

Таким образом, к заключению договора пожизненного содержания с иждивением следует подходить рационально и воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Консультация у юриста или адвоката поможет Вам предотвратить все неблагоприятные последствия, которые могут возникнуть после подписания такого сложного договора.

Автор статьи — юрист Беспалов В.М.