Известно, что налоговое законодательство освобождает лиц, получивших в порядке наследования доходы в денежной и натуральной формах, от уплаты НДФЛ. При этом законодатель сделал исключение только для вознаграждения, выплачиваемого наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ).
Поскольку доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее по тексту «общество») включаются в состав наследства (ст. 1176 ГК РФ) и представляют собой доход наследников, новые участники общества (наследники) освобождаются от уплаты НДФЛ.
Вместе с тем закон позволяет предусматривать уставом общества запрет на переход долей к наследникам, либо возможность такого перехода только с согласия остальных участников общества. При отсутствии согласия на переход доли, как и при запрете такого перехода, общество обязано выплатить наследникам умершего участника общества действительную стоимость доли или части доли в уставном капитале (п. 8 ст. 21, п. 5 ст. 23 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 1 ст. 1176 ГК РФ).
Рассуждая логично, за наследниками, получившими действительную стоимость доли в обществе, следует признать право на освобождение от уплаты НДФЛ, поскольку при вышеуказанных обстоятельствах реализация ими иным образом права на наследование долей в уставном капитале общества невозможна априори. Доходом наследников вне зависимости от их волеизъявления становятся не доли в уставном капитале, а их стоимость в денежном выражении.
Налоговые и финансовые органы долгое время разделяли приведенную позицию (напр. «письмо министерства финансов РФ от 11.06.2014г. № 03-04-06/28268, Письма Управления Министерства РФ по налогам и сборам по г. Москве от 23.06.2003г. № 11-14/33275, от 12.03.2010г. № 20-14/025851@ и др.), однако в 2013 году, кардинально изменив мнение, заключили, что доход в виде полученной в наследство действительной стоимости доли при выходе из общества не относится к доходам, не подлежащим налогообложению (напр. Письмо Министерства Финансов от 28.10.2013г. № 03-04-07/45465). Поддержал данные выводы и Верховный Суд РФ в определении от 10.10.2014г. № 301-ЭС14-2972 по делу N А79-1277/2011.
Следует отметить, что ни письма финансовых и налоговых органов, ни определение Верховного суда не содержат какого-либо обоснования применения подобного подхода к квалификации дохода в виде действительной стоимости доли наследодателя в обществе как дохода, не связанного с наследованием имущества последнего при наличии императивного запрета на наследование самой доли в обществе и отсутствии факта перехода доли в собственность наследника Вместе с тем, если действительная стоимость доли не является доходом, связанным с наследованием имущества, таким доходом является сама доля, переходящая в общество.
Однако общество нельзя признать наследником доли в силу универсального характера наследственного правопреемства, а также в связи с обязанностью общества выплачивать действительную стоимость доли наследникам умерших участников общества.
Таким образом, следуя утверждению Верховного Суда РФ, признавая, что действительная стоимость доли не является доходом, полученным в результате наследования, и принимая во внимание отсутствие у общества статуса наследника доли, напрашивается вывод, что доля в уставном капитале общества вообще не может являться предметом наследства, что представляется абсурдным.
Тем не менее вышеупомянутое определение Верховного Суда РФ не отменено и, несмотря на доктринальные споры о роли прецедентна и закона, для налогоплательщика доказывание своего права на освобождение от налогообложения в рассмотренной ситуации представляется весьма затруднительным.
С необходимостью заключения долгосрочного договора аренды недвижимого имущества рано или поздно сталкивается практически любой владелец бизнеса. Для того чтобы установить равноправные партнерские отношения с арендодателем и избежать ущемления своих интересов арендатору следует проследить за законностью оформления договорных отношений.
ПРОВЕРКА ПОЛНОМОЧИЙ ПОДПИСАНТА
В первую очередь необходимо проверить полномочия представителя арендодателя на подписание договора. Следует запросить оригинал и заверенную копию доверенности подписанта. В случае отсутствия у данного лица полномочий на подписание договора, соглашение может быть признано недействительным.
ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Далее необходимо идентифицировать имущество, которое передается в аренду, то есть четко определить предмет аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды указываются данные, которые определенно устанавливают имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды. Если этих данных нет в договоре, то условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор является не заключенным.
ФОРМА ДОГОВОРА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества должен заключаться в письменной форме. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В случае несоблюдения формы договора аренды недвижимости, данный договор является недействительным.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА
В договоре аренды недвижимости должно содержаться условие по размеру арендной платы. В случае отсутствия такого условия договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
АРЕНДНЫЙ ПРОФИЛЬ
Одним из условий долгосрочного договора аренды недвижимости может являться арендный профиль арендатора, то есть деятельность, которую он планирует осуществлять в арендуемом помещении. Если такое условие включено в договор, то арендатор обязан вести бизнес в точном соответствии с данным профилем. Так, например, если, в арендном профиле указан ресторан или кафе, то арендатор не вправе использовать помещение для размещения фитнес-клуба.
ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ВЗНОС
Часто арендодатель требует предоставить финансовые гарантии возможных убытков в случае возможного расторжения договора аренды или иных нежелательных для него действий со стороны арендатора. Данной финансовой гарантией является обеспечительный (гарантийный) взнос. Необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора по размеру данного платежа, порядку его внесения и возврата.
РАЗГРАНИЧЕНИЕ ЗОН ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Заключение долгосрочного договора аренды недвижимости предусматривает необходимость четкого разграничения ответственности между арендатором и арендодателем по содержанию и ремонту инженерных систем и коммуникаций. Для этого стороны составляют Акты разграничения зон эксплуатационной ответственности. В Актах необходимо подробно указать, где заканчивается зона эксплуатационной ответственности арендодателя, и начинается зона ответственности арендатора. Это позволит арендатору в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, например, прорыва канализации в арендуемых помещениях, предъявить арендодателю требования о возмещении ущерба – если часть коммуникаций, которые являются причиной залива, находится в зоне ответственности арендодателя.
СТРАХОВАНИЕ
Часто арендодатель включает в договор условия, предусматривающие обязанность по страхованию арендуемого объекта недвижимости в его пользу за счет арендатора. Арендатору необходимо рассчитать свои затраты на страхование имущества.
СОГЛАСОВАНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА
Необходимо отметить, что чаще всего арендодатели предлагают арендаторам для подписания типовые формы соглашений, разработанные исключительно с учетом собственных интересов. Договоры содержат невыгодные, даже кабальные для арендатора условия. Следует внимательно изучать содержание данных соглашений и согласовывать их изменение в целях защиты интересов арендаторов.
Адвокат Краснова М.Н.
Для дачи объективной юридической характеристики недееспособного гражданина необходимо не только определить данное явление, но и раскрыть его сущность и содержание.
Итак, согласно ст. 29 Гражданского кодекса РФ, гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Сам по себе факт душевной болезни или слабоумия не является основанием для признания лица недееспособным.
Свидетельства близких и даже справки с психиатрических учреждений тоже таковыми не являются. Лицо может быть признано недееспособным только по решению суда. Более того, согласно ст. 281 Гражданско-процессуального кодекса РФ, с заявлением в суд могут обратиться только:
Также, дабы предотвратить произвольное вмешательство в гражданско-правовой статус лица, в ходе рассмотрения подобных дел требуется заключение судебной экспертизы о состоянии психики лица. Кроме того, обязательно присутствие прокурора и представителя органа опеки и попечительства.
С момента вынесения решения судом о недееспособности лица, такому лицу назначается опекун, который от имени опекаемого заключает сделки. Стоит отметить, что опекун при совершении сделок должен учитывать законные интересы опекаемого, его предпочтения и мнение. При невозможности получить информацию непосредственно, опекун должен обратиться к родителям гражданина, его прежним опекунам для получения соответствующих сведений.
При совершении сделки с недееспособным лицом такая сделка является ничтожной, вследствие чего все полученное между сторонами должно быть возвращено в натуре. Если это невозможно, то возместить стоимость полученного. Более того, если одна из сторон (дееспособная) знала или должна была знать о недееспособности другой стороны, то она должна возместить реальный ущерб, понесенный другой стороной. Но, если такая сделка совершена в интересах и к выгоде недееспособного лица, то по заявлению опекуна сделка может быть признана судом действительной.
Помимо признания лица недееспособным, суд может ограничить его дееспособность, то есть ограничить в определенных пределах. Основаниями для ограничения дееспособности лица служат пристрастие к азартным играм, злоупотребление спиртными напитками или наркотическими средствами, при условии, что такие пороки ставят семью лица в тяжелое материальное положение. Психическое расстройство лица также является основанием для признания такого лица ограниченно дееспособным. Пристрастие к азартным играм следует понимать как психологическую зависимость, которая помимо труднопреодолимого влечения к игре характеризуется расстройствами поведения, психического здоровья и самочувствия гражданина, проявляется в патологическом влечении к азартным играм, потере игрового контроля, а также в продолжительном участии в азартных играх вопреки наступлению неблагоприятных последствий для материального благосостояния членов его семьи. Более того, наличие заработка у других членов семьи не может служить основанием для отказа в признании такого лица ограниченно дееспособным, при условии, что такое лицо не предоставляет остальным членам должного содержания и не оказывает материальной поддержки. Такому лицу назначается попечитель. Лицо, признанное по таким основаниям ограниченно дееспособным может совершать только мелкие бытовые сделки, то есть сделки на незначительные суммы, направленные на удовлетворение естественных потребностей лица, — покупка продуктов питания, предметы быта и т.п. В остальных случаях ограниченно дееспособное лицо может совершать сделки только с согласия попечителя.
Заработок, пенсия и иные доходы подопечного расходуются попечителем в интересах подопечного. Доходы, полученные в виде алиментов, пенсий, пособий, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства зачисляются на отдельный номинальный счет, который открывает попечитель, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, но с предоставлением отчета о расходовании сумм.
Что касается сделок с участием лица, ограниченного судом в дееспособности, то такие сделки поиску попечителя могут быть признаны недействительными. Последствия признания сделки недействительной аналогичны с последствиями признания сделки с участием недееспособного лица.
Содержание договора пожизненного содержания с иждивением дается в ст. 601 Гражданского кодекса РФ: по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В ЧЕМ СУТЬ ТАКОГО ДОГОВОРА?
Сутью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что стороны заключают договор, по которому одно лицо, как правило, человек пенсионного возраста с возможными болезнями, передает в собственность недвижимое имущество (пригодное для проживания) другой стороне (плательщику ренты). Другая же сторона обязуется оказывать соответствующий уход и необходимое содержание за другой стороной. Важной особенностью такого договора является то, что он действует после смерти получателя ренты, то есть плательщик ренты обязуется оплатить соответствующие ритуальные услуги. В отличие от договора пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением характеризуется исполнением требований в виде, например, покупок лекарств или продуктов питания для поддержания здоровья получателя ренты.
Заключение договора пожизненного содержания с иждивением подкрепляется его нотариальным удостоверением и регистрацией перехода прав на недвижимость в процессе ее передачи плательщику ренты. Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением наступает с момента смерти получателя ренты. Инициатива расторжения же договора может исходить от обеих сторон договора. Основанием расторжения договора служит нарушение его условий, повлекшее значительный ущерб для одной из сторон. Например, злостное уклонение или просрочка выплаты ежемесячной ренты плательщиком ренты.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ
В первую очередь стоит отметить, что при заключении такого договора со стороны плательщика ренты необходимо обратить внимание на личность того, с кем Вы намереваетесь заключить договор. При неосмотрительности такая сторона рискует наткнуться на некоторые неприятности. Во-первых, поскольку получатель ренты, как правило, больной и пожилой человек, то при заключении договора с таким лицом другая сторона рискует нарваться на признание такой сделки недействительной или даже ничтожной на основании ст. 177-178 Гражданского кодекса РФ (недействительность сделки, заключенной лицом, не способным понимать значение своих действий или под влиянием существенного заблуждения). В суде, как показывает практика, доказать это очень легко, поэтому, чтобы предотвратить неблагоприятные последствия, рекомендуется потребовать у получателя ренты соответствующие справки из ПНД, НД, а при необходимости – выписку из амбулаторной карты. Из этого же фактора следует то, что плательщикам ренты следует опасаться «неожиданных» наследников и родственников Вашего потенциального визави, так как они имеют право на расторжение Вашего договора, основываясь на тех же ст. 177-178 Гражданского кодекса РФ. Говоря о практике, следует привести в пример обстоятельство одного дела: истец обратился в суд с требованием признать договор пожизненного содержания с иждивением недействительным, заключенный между пожилой матерью истца и ответчиком. Истец указал, что мать истца на момент заключения договора была больна психическим заболеванием и не могла, на основании ст. 177 Гражданского кодекса РФ, понимать значение своих действий и осознавать последствия таких действий. Ответчик же поверил матери истца касательно состояния ее здоровья, посчитав, что она психологически здорова и, не задумываясь, заключил договор с ней. Таким образом, суд, получив необходимые доказательства в виде выписок из амбулаторной карты пожилого человека, признал такое лицо нездоровым в психологическом плане, следовательно, неспособным заключать сделки такого типа. Как итог – удовлетворение иска. Более того, плательщик ренты в таком случае теряет переданное ему недвижимое имущество, оставшись только с невозвращенными расходами без права на денежную компенсацию.
Также стоит отметить, что рекомендуется подкреплять все платежные операции соответствующими документами: квитанциями, чеками, выписками из банка. Таким путем Вы сможете доказать свою добросовестность в исполнении договора. Более того, по логике закона, совокупность расходов плательщика ренты составляет все расходы необходимые для содержания получателя ренты. Поэтому в договоре пожизненного содержания с иждивением следует указать все конкретные обязательства между сторонами. Также, если стороны сойдутся на том, что исполнение договора может быть заменено периодическими денежными платежами, то такое условие должно быть включено в договор. Полагается, что платежи должны иметь именно периодический характер, то есть плательщик ренты не может единовременно выплатить всю сумму содержания.
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ
Для получателя ренты тоже существуют некоторые особенности, которые следует учитывать. В первую очередь, после передачи недвижимого имущества в собственность плательщика ренты получатель ренты больше не сможет распоряжаться этим имуществом без согласия второй стороны по договору, например, завещать такое имущество или даже прописывать кого-либо в нем. Также не стоит опасаться отчуждения недвижимого имущества третьему лицу. В таком случае, данное лицо становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если такое лицо не знало о таком обременении на полученное имущество. Кроме того, следует обратить внимание на улучшения недвижимого имущества, которые производит плательщик ренты. Существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является полная забота за имуществом. Могут возникнуть случаи, что плательщик ренты производит улучшения только для собственного удовлетворения и жилья. Данное обстоятельство является одним из условий расторжения договора. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть меньше, чем два установленных законом размера прожиточного минимума в соответствующем субъекте РФ на душу населения в целом по РФ.
Таким образом, к заключению договора пожизненного содержания с иждивением следует подходить рационально и воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Консультация у юриста или адвоката поможет Вам предотвратить все неблагоприятные последствия, которые могут возникнуть после подписания такого сложного договора.
Автор статьи — юрист Беспалов В.М.
В современном обществе сложилось мнение, что все имущество, нажитое во время брака, при условии отсутствия брачного договора, делится при разводе пополам. Но при общем правиле существует п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ, который дает возможность судье при разрешении спора отступить от начала равенства долей супругов. Подобные допущения могут быть осуществимы при некоторых условиях.
ИСХОДЯ ИЗ ИНТЕРЕСОВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
При применении данного основания нередко возникает вопрос: «Что из себя представляет интерес несовершеннолетних?». Поскольку единого и однозначного мнения нет, то следует считать, что интерес несовершеннолетних должен носить имущественный характер. Более того, вклады, открытые на имя общих несовершеннолетних детей также не подлежат разделу, поскольку такие вклады принадлежат данным лицам. Но, если вклад открыт на несовершеннолетнего, являющегося ребенком только одного из супругов, а деньги на счет поступали из общих средств, то такие вклады подлежат разделу на общих основаниях.
При разделе недвижимого имущества суд в каждом случае исходит из конкретных обстоятельств дела. Возможность отступления от общего начала в равенстве долей проявляется, например, в увеличении доли супруга, у которого остались несовершеннолетние. На практике это будет происходить следующим образом: бывшие супруги разводятся, имея двух детей. До судебного разбирательства у них было общее недвижимое имущество в виде четырехкомнатной квартиры, доли на которую были равны. Суд установил, что после развода дети остаются с матерью, таким образом, доли матери на общее недвижимое имущество увеличились с 1/2 до 3/4, то есть вместо двух комнат в общей квартире, мать с двумя оставшимися у нее детьми, получает четыре комнаты. Бывшему же супругу остается только 1/4 доли, то есть одна комната из общей квартиры.
ЗАСЛУЖИВАЮЩИЕ ВНИМАНИЯ ИНТЕРЕСЫ ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ
Данный критерий заключается в том, что один из супругов без какой-либо уважительной причины не получал доходов, либо расходовал общее имущество семьи в ущерб ее интересам. Стоит отметить, что расходование общего имущества может проявляться не только в растрате денег на алкогольные напитки, азартные игры или наркотические средства. Необоснованное расходование средств может проявляться и для содержания дорогостоящего хобби для одного из супругов. Например, у супруга есть хобби кататься на горных лыжах, и он для обеспечения своих развлекательных потребностей тратит до 50% общего семейного бюджета на катание в Альпах.
Также под заслуживающие внимания интересы подпадают случаи, когда супруг по состоянию здоровья или по другим независящим от него обстоятельствам не имел самостоятельного заработка. Данные обстоятельства на равных началах с остальными критериями являются основанием для отклонения судом от принципа равенства долей при разделе общего имущества супругов. Примерами таких условий являются забота и уход за несовершеннолетними одним из супругов в период брака, что не позволяло ему по причине времени иметь самостоятельный доход.
ПОДВЕДЕМ ИТОГ
Таким образом, раздел общего имущества супругов является не столь однозначным, как это принято понимать. Существуют определенные нюансы, которые следует учитывать в таких имущественных разделах. Помимо судебных разбирательств, настоятельно рекомендуется заключить соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака. Такое соглашение может быть заключено как в период брака, так и после его расторжения в течение трех лет с момента его расторжения.
Автор статьи — юрист Беспалов В.М.
Современные тенденции внедрения технологических и автоматизированных средств в деятельность судей не прошли стороной и нашу страну. До недавнего времени локомотивом подобных инициатив выступал ВАС РФ, сейчас активное содействие в информатизации и электронной оснащенности судопроизводства принимает Мосгорсуд. Председатель суда, Егорова О.А., еще в прошлом году отмечала достоинства новой системы «электронного правосудия в РФ». Было отмечено, что технологические новшества в российском судопроизводстве позволят сократить расходы бюджета, также обеспечить своевременное разбирательство для участников процесса, снизить нагрузку судей и повысить условия комфорта их работы. Принимая во внимание мнение Егоровой О.А. и современную практику адаптации «электронного» правосудия, необходимо рассмотреть данный актуальный вопрос с позиции достоинств и недостатков применения такой системы.
К дополнению к тем факторам, что приводит председатель Мосгорсуда, следует обратить внимание на следующие достоинства. Во-первых, внедрение аудио- и видеоконференцсвязи судебного разбирательства позволяет председателям и их заместителям в любой момент проследить за ходом судебного заседания и проконтролировать соответствующие процессуальные вопросы. Таким образом, такой одновременный «надзор» позволяет существенным образом сократить количество жалоб со стороны участников процесса на судей, а также на протоколы судебных заседаний. Во-вторых, чтобы избежать коррумпированности и ангажированности судейского корпуса, электронная система ведения дел позволяет распределять дела между судьями в автоматизированном ключе. В итоге, после электронного распределения дел существенно снижаются риски вмешательства в работу конкретного судьи или влияния на его решение. Третьим немаловажным достоинством такого вида правосудия является оперативное взаимодействие судов не только с нижестоящими судами, но и остальными органами, например, прокуратурой или следственными органами. Более того, электронные базы данных судов обеспечивают быстрый поиск необходимой информации, документов, материалов дела участникам процесса, что естественным образом разгружает общую трудоемкость судей и судебного персонала. Помимо новых технологических возможностей в процессе самого заседания и межведомственной деятельности суда, существуют некоторые возможности применения автоматизированных средств в исполнительном производстве. Например, Федеральная служба судебных приставов, согласно ст. 6.1 Федерального закона от 02.07.2007 «Об исполнительном производстве», ведет в электронном виде банк данных, в котором граждане могут ознакомиться с необходимой общедоступной информацией. Кроме того, в уголовном процессе по ч. 2 ст. 393 УПК РФ существует возможность отправки судом исполнительного листа с копией приговора для исполнения приставу-исполнителю в электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.
Несмотря на очевидные достоинства электронной системы ведения дел, существуют некоторые скрытые недостатки такого типа судопроизводства. Первым неблагоприятным последствием автоматизации и информатизации судов являются вышеупомянутые базы данных. В отличие от бумажных архивов, не только судьи, но и судебный персонал будет иметь куда более бесконтрольный доступ к изменению электронных документов. Разница в данном случае заключается, например, в подлоге информации, которую отследить и проверить тяжелее, нежели если такие махинации будут производиться на бумажных документах. Также, абстрагируясь от субъективного фактора в деятельности суда, участники процесса могут столкнуться с объективными проблемами в виде технических неполадок. То есть при декларированном ускорении судопроизводства участники процесса могут столкнуться, наоборот, с его затяжкой. Законным основанием для отложения судебного разбирательства как раз служат технические неполадки электронных устройств. Другим сомнительным фактором является посредничество между судом и участником процесса. Новые способы уведомления участников посредством СМС-сообщений удобны и оперативны в использовании, но законодатель ничего не говорит о провайдере, который должен обслуживать уведомительные операции. Основная проблема заключается в характере информации, передаваемой посредством таких сообщений. Что если электронные данные содержат конфиденциальную информацию о деле или о его участниках? Конечно, соответствующие договоры обслуживания содержат пункты об обязанности компании обеспечить надлежащую защиту и конфиденциальность передаваемых данных, но частная компания остается частной, и лишние риски все равно существуют. Следует отметить, процесс перехода правосудия на «электронные» рельсы завершен не до конца. Свидетельством тому служит основание, что не все процессуальные документы можно отправлять в электронной форме, например, заявление о принятии обеспечительных мер, заявление об обеспечении доказательств, ходатайство о приостановлении исполнения судебных актов могут быть отправлены только в бумажной форме. Кроме того, документы, полученные с использованием электронной подписи и Интернета, на основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ, могут быть привлечены в качестве письменных доказательств. Но при получении копий таких документов, суд может потребовать оригиналы таких документов, что свидетельствует о возвращении правосудия в бумажную форму производства.
Таким образом, система «электронного» правосудия имеет свои достоинства и недостатки. В ходе внедрения новых технологий каждому участнику процесса, исходя из собственных интересов, следует обратить внимание на соответствующие благоприятные или негативные последствия, которые могут возникнуть в судебном процессе.
Автор статьи — адвокат Тер-Акопов Г.Р.
Выбрали земельный участок, который хотим приобрести – на что обращаем внимание при заключении такой сделки?
1.Проверяем документы. При встрече с продавцом смотрим его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю, чтобы убедиться, принадлежит ли земля именно этому лицу. Если продавец — риелтор, проверяем его документы, наведываемся в агентство где он работает и интересуемся работает ли там этот человек. Если оригиналы документов нам по какой-то причине отказываются предоставить, это может означать что участок может быть под арестом либо является предметом судебного разбирательства и т.д. От такой сделки лучше отказаться.
2.Знакомимся со свидетельством о праве собственности на землю. Свидетельство должно быть на бланке синего цвета (с 1997 г.). В нем указывается:
Обращаем внимание, что ограничение прав на землю устанавливается решением суда или актами исполнительных органов и сохраняется при переходе права собственности к другому лицу.
3.Знакомимся с кадастровым планом. Так как объектом купли-продажи могут являться только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, то продавец обязан предоставить нам кадастровый план, в котором будет указана категория земли, количество соток, а также план границ участка. Очень часто встречается на практике, когда размер участка, указанный в свидетельстве больше чем по кадастровому плану. В этом случае лучше отказаться от сделки, либо попробовать снизить цену.
4.Выясняем статус участка. В Российской Федерации имеется только пять категорий земель, представляющие интерес для граждан. В зависимости от назначения и вида разрешённого использования земель на них либо разрешено, либо запрещено возводить капитальные строения. Для того чтобы это выяснить обращаемся в земельный комитет района с соответствующим запросом.
5.Выясняем стоит ли дом или другие строения на земельном участке. Просим продавца представить свидетельство о собственности с внесенными сведениями обо всех постройках. Если есть на участке, например, незарегистрированный гараж, но, его расположение соответствует пожарным и градостроительным нормам, то его введут в эксплуатацию и впишут в свидетельство. Проблемы могут возникнуть с домом, который был построен без разрешения архитектурного отдела районной администрации. Такую проблему придется решать через суд, поэтому сделку откладываем до момента оформления продавцом всех правоустанавливающих документов на постройку.
6. Просим продавца представить дополнительные документы:
7.Проверяем, находится ли участок под арестом и не заявлял ли собственник земли о потере документов на участок, который нам пытаются продать. Направляем запрос в регистрационную палату с просьбой предоставить нам такую информацию и указываем для чего нам она нужна. Предоставление такой информации облагается государственной пошлиной.
8.Составляем Договор купли-продажи.Составляем письменный договор купли-продажи земельного участка и заверяем его у нотариуса. При составлении договора внимательно сверяем данные свидетельства о собственности и кадастровые номера на земельный участок и существующие строения.
В договоре четко определяем предмет сделки, обязательства сторон, обременения, условия оплаты, сведения кто несет расходы по оформлению документов.
Особенно обращаем внимание на пункт соглашения как «условия оплаты». Ни в коем случае не занижаем сумму сделки в договоре, для того чтобы уйти от налогов! Это может плохо сказаться при расторжении договора или при признании договора недействительным, если такие факты будут иметь место. Так как суд обяжет недобросовестного продавца вернуть нам деньги только в той сумме, которая была указана в договоре, а не ту которую мы фактически ему заплатили.
Собственником земельного участка мы становимся не после подписания договора, как многие считают, а после его государственной регистрации в Регистрационной палате и с выдачей нового свидетельства о собственности.
При регистрации прав на недвижимое имущество оплачивается госпошлина.
Так как земельные участки дорогостоящие объекты недвижимости, то прежде чем заключать такие договоры, чтобы исключить в будущем возможные неприятности, обратитесь к адвокату, как говорится: «Доверяй, но проверяй!».
На сегодняшний день сделки с недвижимостью, а конкретно с квартирами, занимают весьма существенную долю рынка, поскольку все стараются приобрести свой кусочек земли. Покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои плюсы и минусы, а что наиболее существенно, вы рискуете столкнуться с множеством проблем.
Приобретая квартиру на вторичном рынке, вы естественно избавитесь от возможных сложностей, с которыми зачастую сталкиваются покупатели квартир у застройщиков. Вам не понадобится ждать, пока достроится дом, волноваться, что у вашего застройщика могут возникнуть какие-либо проблемы, а в последствии вам не придется участвовать в сложных судебных разбирательствах.
Тем не менее, покупка квартиры на вторичном рынке таит в себе не меньше рисков, о которых вам необходимо знать.
При покупке квартиры на вторичном рынке вы можете столкнуться с такими проблемами как:
ЧЕРНЫЕ РИЕЛТОРЫ
Более подробно хотелось бы поговорить о черных риелторах. Черные риелторы обманывают и наживаются на людях, которые страдают от алкогольной или наркотической зависимости, пожилых людях и психически нездоровых граждан, чья дееспособность находится под вопросом, в связи с чем в ряде случаев, они не в состоянии проконтролировать свои действия и поступки. Именно такие квартиры черные риелторы оформляют на подставных лиц, после чего выставляют на продажу, а хозяев, которых ввели в заблуждение, просто-напросто выселяют. И не важно, что будет с этими обманутыми людьми. Чтобы скорее найти покупателя и продать квартиру, мошенники часто занижают цены, как говорится – бесплатный сыр бывает только в мышеловке! Низкая стоимость квартиры, к сожалению, чаще всего свидетельствуют о возможных негативных последствиях.
ПОДДЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Следующий риск, о котором хотелось бы поговорить, это поддельные документы, а именно – фальшивая доверенность.
Доверенность может оказаться фальшивой или вы можете столкнуться с тем, что доверенность выдало недееспособное лицо. Необходимо обратить внимание на то, что доверенность в любой момент человек может отозвать, а действует она исключительно до момента отмены. Так же до сих пор отсутствует правовой механизм, позволяющий быстро и точно установить действующая эта доверенность или нет. На основании вышеуказанного, доверенность может оказаться недействительной. В результате чего, у человека, который продает квартиру, нет полномочий на ее продажу. После чего сделка в суде может быть признана недействительной и тем самым вы останетесь без квартиры, а также, без денежных средств, поскольку тот человек, который передал вам такую квартиру, просто не имеет их в наличии. И в итоге вы останетесь ни с чем.
В данной статье, мы раскрыли лишь малую часть «приятных сюрпризов» которые могут с вами произойти, но их гораздо больше, чем вы можете ожидать. Исходя из этого можно сделать вывод, что понять все тонкости человеку без юридического образования будет трудно. Поэтому чтобы обезопасить себя обращайтесь в нашу коллегию адвокатов «Тер-Акопов и партнеры». Мы всегда будем рады вам помочь!
Очень часто встречающаяся жизненная ситуация, когда к Вам обращается лучший друг и просит стать поручителем перед банком по его кредиту. Требуется ли в таком случае письменное нотариально заверенное согласие супруги? Вот на этот вопрос попробую ответить, с точки зрения сложившейся судебной практики.
Краснодар. Жена обратилась в местный суд с иском к банку и своему мужу о признании кредитного договора недействительным и применения к этому договору последствий недействительности сделки, так как посчитала, что муж не имел никакого законного права без ее письменного нотариально заверенного согласия, становится поручителем друга на значительную сумму перед банком и ставить под угрозу их совместно нажитое имущество, если вдруг товарищ окажется не кредитоспособным.
А как известно, поручительство предполагает, что если должник не сможет расплатиться с банком, то это за него должен сделать поручитель.
В своих доводах жена ссылалась на нормы семейного законодательства, где говорится о порядке распоряжения совместно нажитым имуществом.
Местные суды с женой согласились и требования ее удовлетворили.
Но банк не устроило вынесенное решение, и его представители обратились в Верховный суд Российской Федерации, который занял абсолютно противоположную позицию по делу. В частности, суд разъяснил, что поручительство является всего лишь способом обеспечения обязательств, по которому ответственность несет лично поручитель, и оно не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов, и не является сделкой, которая требует нотариального удостоверения.
Из этого следует, что муж, подписывая такого рода договор, не распоряжается совместно нажитым добром, а только принимает на себя обязательства отвечать за лучшего друга, если тот окажется не кредитоспособным. И в таком случае он будет отвечать лишь принадлежащим ему лично имуществом.
Таким образом, Верховный суд РФ определил направление судебной практики по рассмотрению аналогичных дел, поэтому вероятность признать такую сделку недействительной по основаниям, которые были изложены в статье, очень мала.
Размер материнского капитала с 2016 года установлен в сумме 453 026 рублей. Порядок использования материнского капитала, как меры государственной поддержки, определен федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ.
Как ни странно, но многие граждане до сих пор не знают, как они могут распорядится указанными денежными средствами. В этой статье мы попытаемся обозначить самые важные вопросы, связанные с использованием представленной меры государственной поддержки.
Материнский капитал можно получить только однократно после рождения второго ребенка. Рождение третьего и последующего ребенка уже не дает оснований для получения такой господдержки.
Действующим законодательством предусмотрено использование средств материнского капитала (полностью либо по частям, причем с возможностью тратить в разное время) на определенные цели:
Право на материнский капитал возникает также у отца (усыновителя), если у матери оно прекращается в силу различных обстоятельств. Переход права происходит, например, в случае лишения женщины родительских прав или ее смерти.
Материнский капитал не относится к совместной собственности супругов и по этой причине не подлежит разделу при расторжении брака.
Право на расходование материнского капитала возникает по достижении трех лет ребенком, на которого получены средства материнского капитала. В то же время до 1 июля 2016 г. в качестве антикризисной меры государственной поддержки есть возможность получить до истечения указанных трех лет единовременной выплаты в размере двадцати тысяч рублей.
Расходование средств материнского капитала находится под контролем государства. Использование указанного капитала с целью получения наличными части денежных средств для покупки, к примеру, автомобиля, мебели и т. п. может повлечь за собой требование Пенсионного фонда России о возврате денежных средств, потраченных на эти нужды. Такие действия могут быть признаны мошенничеством в крупном размере. И нарушителю в этом случае грозит суровое наказание — лишение свободы на срок до пяти лет с выплатой штрафа (ч. 3 ст. 159.2 УК РФ).
