Защита прав арендатора при заключении долгосрочного договора аренды недвижимого имущества

С необходимостью заключения долгосрочного договора аренды недвижимого имущества рано или поздно сталкивается практически любой владелец бизнеса. Для того чтобы установить равноправные партнерские отношения с арендодателем и избежать ущемления своих интересов арендатору следует проследить за законностью оформления договорных отношений.

ПРОВЕРКА ПОЛНОМОЧИЙ ПОДПИСАНТА

В первую очередь необходимо проверить полномочия представителя арендодателя на подписание договора. Следует запросить оригинал и заверенную копию доверенности подписанта. В случае отсутствия у данного лица полномочий на подписание договора, соглашение может быть признано недействительным.

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Далее необходимо идентифицировать имущество, которое передается в аренду, то есть четко определить предмет аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды указываются данные, которые определенно устанавливают имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды. Если этих данных нет в договоре, то условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор является не заключенным.

ФОРМА ДОГОВОРА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества должен заключаться в письменной форме. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В случае несоблюдения формы договора аренды недвижимости, данный договор является недействительным.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

В договоре аренды недвижимости должно содержаться условие по размеру арендной платы. В случае отсутствия такого условия договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

АРЕНДНЫЙ ПРОФИЛЬ

Одним из условий долгосрочного договора аренды недвижимости может являться арендный профиль арендатора, то есть деятельность, которую он планирует осуществлять в арендуемом помещении. Если такое условие включено в договор, то арендатор обязан вести бизнес в точном соответствии с данным профилем. Так, например, если, в арендном профиле указан ресторан или кафе, то арендатор не вправе использовать помещение для размещения фитнес-клуба.

ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ВЗНОС

Часто арендодатель требует предоставить финансовые гарантии возможных убытков в случае возможного расторжения договора аренды или иных нежелательных для него действий со стороны арендатора. Данной финансовой гарантией является обеспечительный (гарантийный) взнос. Необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора по размеру данного платежа, порядку его внесения и возврата.

РАЗГРАНИЧЕНИЕ ЗОН ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Заключение долгосрочного договора аренды недвижимости предусматривает необходимость четкого разграничения ответственности между арендатором и арендодателем по содержанию и ремонту инженерных систем и коммуникаций. Для этого стороны составляют Акты разграничения зон эксплуатационной ответственности. В Актах необходимо подробно указать, где заканчивается зона эксплуатационной ответственности арендодателя, и начинается зона ответственности арендатора. Это позволит арендатору в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, например, прорыва канализации в арендуемых помещениях, предъявить арендодателю требования о возмещении ущерба – если часть коммуникаций, которые являются причиной залива, находится в зоне ответственности арендодателя.

СТРАХОВАНИЕ

Часто арендодатель включает в договор условия, предусматривающие обязанность по страхованию арендуемого объекта недвижимости в его пользу за счет арендатора. Арендатору необходимо рассчитать свои затраты на страхование имущества.

СОГЛАСОВАНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА

Необходимо отметить, что чаще всего арендодатели предлагают арендаторам для подписания типовые формы соглашений, разработанные исключительно с учетом собственных интересов. Договоры содержат невыгодные, даже кабальные для арендатора условия. Следует внимательно изучать содержание данных соглашений и согласовывать их изменение в целях защиты интересов арендаторов.

Адвокат Краснова М.Н.